Article economique dernier trimestre 2025
Marché immobilier bruxellois : volumes soutenus, prix en glissement modéré
Après le rebond du premier semestre 2025 (transactions : +8,6 % à Bruxelles selon Fednot), la dynamique d’activité aborde le 4e trimestre sur une base solide. Les prix des maisons sur Bruxelles ont progressé d’environ +1,2 % sur le semestre 1, avec une hausse nationale plus marquée (+5,1 %). Côté indices, Statbel mesure une inflation annuelle des prix des logements à 2,9 % au 2e trimestre 2025 (moyenne des 4 trimestres : 3,0 %), signalant un régime de hausse modérée plutôt que d’accélération. À Bruxelles, l’offre reste contrainte dans les quartiers centraux, ce qui soutient les prix de façon sélective ; les communes périphériques gardent un positionnement prix plus accessible. (Analyse en ligne convergente : tendance +4,2 % a/a en 2025 sur Bruxelles, à manier avec prudence car non officielle.)
Taux d’intérêt et politique monétaire : un palier qui prolonge la reprise des demandes
Au niveau de la Banque Centrale Européenne, c’est le statu quo en septembre ; le Conseil des gouverneurs signale une approche « au fil des réunions », avec une inflation zone euro remontée à 2,2 % en septembre. Le scénario est celui d’un maintien des taux directeurs autour de 2%, sauf choc. Concernent le marché belge des hypothèques, les baromètres courtiers indiquent des taux fixes proches de ~3,25 % pour les quotités ≤ 90 % à la semaine du 29 septembre, avec primes de risque au-delà. Le long fixe (28–30 ans) démarre autour de 3,8 %. Perspective de stabilité à court terme si les taux longs belges restent calmes. Crédit logement : la Banque Nationale Belge constate une reprise nette de la demande depuis fin 2024/début 2025. Des taux « plateaux » soutiennent les demandes de financement (arbitrages entre fixe long et formules mixtes). Une détente forte paraît moins probable tant que l’inflation sous-jacente des services reste collante en zone euro.
Conditions belges d’octroi : prudence macroprudentielle, mais accès intact pour les projets solides
La BNB maintient des exigences de capital ciblant les expositions IRB (risques) au résidentiel (mesure en place depuis mai 2022), favorisant une tarification prudente sans fermer le robinet du crédit. Elle recommande de limiter la part de prêts supérieure à 90 % de quotité (80 % pour investissement locatif). Les banques disposent toutefois d’une marge d’assouplissement pour primo-accédants dans des limites calibrées. À Bruxelles, les droits d’enregistrement sont toujours à 12,5 %, avec abattement jusqu’à 200 000 € sous conditions (incitation puissante pour primo-accédants) mais bien en dessous de nos voisins (Région wallonne et Région flamande). Les dossiers bien structurés (apport, stabilité des revenus, quotité inférieure ou égale à 90 %) continuent d’obtenir des conditions compétitives. Les profils à haute quotité subissent des primes, mais la fenêtre reste ouverte grâce aux marges de flexibilité des banques.
Politique internationale américaine : trois canaux de transmission vers Bruxelles
Après des tensions (annonces tarifaires au 1er semestre), un accord Union Européenne – United States de fin juillet a « rétabli de la prévisibilité » ; il réduit le risque de choc négatif supplémentaire sur l’industrie/export en zone euro au 4e trimestre. Des analyses économiques demeurent prudentes : l’orientation tarifaire US peut ralentir la croissance UE et peser sur les décisions de taux via l’inflation importée. Les signaux de Washington oscillent entre durcissements et réductions/pauses d’aide selon les périodes de 2025 ; l’UE explore des schémas de financement via des avoirs russes gelés (forte part logée en Belgique). Ces trajectoires influencent l’euro, l’énergie et, indirectement, les anticipations d’inflation. En 2025, le dollar américain (USD) s’est affaibli face à l’euro jusqu’à mi-septembre avant un léger rebond ces dernière semaines. Une poursuite de l’affaiblissement réduirait la facture des importations libellées en dollars, soutenant la désinflation européenne et le pouvoir d’achat des ménages acquéreurs.
Impacts concrets sur le dernier trimestre 2025 à Bruxelles
Concernant les prix de vente, le biais haussier est modéré (0–1 % sur le trimestre) avec une dispersion par segment : biens familiaux rénovés bien situés —> moyenne ; produits énergivores ou périphériques —> négociation plus marquée.
Au niveau des volumes, une stabilité à légère hausse est constatée par rapport au trimestre précédent, portée par la normalisation des taux et les effets de l’abattement pour primo-accédants. Les investisseurs restent sélectifs (rendements/énergie).
Nous constatons des taux fixes autour de 3,2–3,4 % en début de trimestre sur de bonnes quotités ; différence plus élevés pour LTV (ratio qui représente le montant d'un prêt par rapport à la valeur d'un bien immobilier) > 90 % et pour les longues durées (≈ 3,8 %). Il n’y aura pas de catalyseur de baisse rapide tant que la BCE reste sur pause avec une inflation résistante.
Vendeurs : privilégiez une mise en marché soignée des biens à PEB performants ; calibrer le prix sur les comparables en 2025 plutôt que sur 2022–2023.
Acquéreurs : visez une quotité inférieure ou égale à 90% pour capter les meilleures grilles ; arbitrez entre fixe 20–25 ans et mixte selon l’horizon et la tolérance au risque de la banque.
Investisseurs : concentrez-vous sur de micro-emplacements tendus et un capex énergétique bien budgété ; restez attentifs aux conditions de financement (prime LTV, durée).
Le dernier trimestre de 2025 s’ouvre sur un équilibre favorable au marché bruxellois : des taux stabilisés, une demande de crédit redevenue active et une offre limitée dans les meilleurs secteurs. Les prix devraient évoluer doucement à la hausse, sans emballement. Le principal facteur exogène réside dans la politique américaine (commerce/Ukraine) et ses retombées sur l’euro, l’énergie et l’inflation—donc, in fine, sur les taux. En l’absence de choc, le scénario central reste celui d’un atterrissage en douceur avec volumes résilients et conditions de financement « raisonnables » pour les dossiers solides.
Sources clés : Fednot/Notaire.be (baromètre S1 2025), Statbel (HPI), BCE (décision sept. 2025), baromètres de taux (courtiers), BNB (FSR 2025 & instruments macroprudentiels), Commission européenne (accord UE–US), presse économique internationale (Reuters/FT).
Après le rebond du premier semestre 2025 (transactions : +8,6 % à Bruxelles selon Fednot), la dynamique d’activité aborde le 4e trimestre sur une base solide. Les prix des maisons sur Bruxelles ont progressé d’environ +1,2 % sur le semestre 1, avec une hausse nationale plus marquée (+5,1 %). Côté indices, Statbel mesure une inflation annuelle des prix des logements à 2,9 % au 2e trimestre 2025 (moyenne des 4 trimestres : 3,0 %), signalant un régime de hausse modérée plutôt que d’accélération. À Bruxelles, l’offre reste contrainte dans les quartiers centraux, ce qui soutient les prix de façon sélective ; les communes périphériques gardent un positionnement prix plus accessible. (Analyse en ligne convergente : tendance +4,2 % a/a en 2025 sur Bruxelles, à manier avec prudence car non officielle.)
Taux d’intérêt et politique monétaire : un palier qui prolonge la reprise des demandes
Au niveau de la Banque Centrale Européenne, c’est le statu quo en septembre ; le Conseil des gouverneurs signale une approche « au fil des réunions », avec une inflation zone euro remontée à 2,2 % en septembre. Le scénario est celui d’un maintien des taux directeurs autour de 2%, sauf choc. Concernent le marché belge des hypothèques, les baromètres courtiers indiquent des taux fixes proches de ~3,25 % pour les quotités ≤ 90 % à la semaine du 29 septembre, avec primes de risque au-delà. Le long fixe (28–30 ans) démarre autour de 3,8 %. Perspective de stabilité à court terme si les taux longs belges restent calmes. Crédit logement : la Banque Nationale Belge constate une reprise nette de la demande depuis fin 2024/début 2025. Des taux « plateaux » soutiennent les demandes de financement (arbitrages entre fixe long et formules mixtes). Une détente forte paraît moins probable tant que l’inflation sous-jacente des services reste collante en zone euro.
Conditions belges d’octroi : prudence macroprudentielle, mais accès intact pour les projets solides
La BNB maintient des exigences de capital ciblant les expositions IRB (risques) au résidentiel (mesure en place depuis mai 2022), favorisant une tarification prudente sans fermer le robinet du crédit. Elle recommande de limiter la part de prêts supérieure à 90 % de quotité (80 % pour investissement locatif). Les banques disposent toutefois d’une marge d’assouplissement pour primo-accédants dans des limites calibrées. À Bruxelles, les droits d’enregistrement sont toujours à 12,5 %, avec abattement jusqu’à 200 000 € sous conditions (incitation puissante pour primo-accédants) mais bien en dessous de nos voisins (Région wallonne et Région flamande). Les dossiers bien structurés (apport, stabilité des revenus, quotité inférieure ou égale à 90 %) continuent d’obtenir des conditions compétitives. Les profils à haute quotité subissent des primes, mais la fenêtre reste ouverte grâce aux marges de flexibilité des banques.
Politique internationale américaine : trois canaux de transmission vers Bruxelles
Après des tensions (annonces tarifaires au 1er semestre), un accord Union Européenne – United States de fin juillet a « rétabli de la prévisibilité » ; il réduit le risque de choc négatif supplémentaire sur l’industrie/export en zone euro au 4e trimestre. Des analyses économiques demeurent prudentes : l’orientation tarifaire US peut ralentir la croissance UE et peser sur les décisions de taux via l’inflation importée. Les signaux de Washington oscillent entre durcissements et réductions/pauses d’aide selon les périodes de 2025 ; l’UE explore des schémas de financement via des avoirs russes gelés (forte part logée en Belgique). Ces trajectoires influencent l’euro, l’énergie et, indirectement, les anticipations d’inflation. En 2025, le dollar américain (USD) s’est affaibli face à l’euro jusqu’à mi-septembre avant un léger rebond ces dernière semaines. Une poursuite de l’affaiblissement réduirait la facture des importations libellées en dollars, soutenant la désinflation européenne et le pouvoir d’achat des ménages acquéreurs.
Impacts concrets sur le dernier trimestre 2025 à Bruxelles
Concernant les prix de vente, le biais haussier est modéré (0–1 % sur le trimestre) avec une dispersion par segment : biens familiaux rénovés bien situés —> moyenne ; produits énergivores ou périphériques —> négociation plus marquée.
Au niveau des volumes, une stabilité à légère hausse est constatée par rapport au trimestre précédent, portée par la normalisation des taux et les effets de l’abattement pour primo-accédants. Les investisseurs restent sélectifs (rendements/énergie).
Nous constatons des taux fixes autour de 3,2–3,4 % en début de trimestre sur de bonnes quotités ; différence plus élevés pour LTV (ratio qui représente le montant d'un prêt par rapport à la valeur d'un bien immobilier) > 90 % et pour les longues durées (≈ 3,8 %). Il n’y aura pas de catalyseur de baisse rapide tant que la BCE reste sur pause avec une inflation résistante.
Vendeurs : privilégiez une mise en marché soignée des biens à PEB performants ; calibrer le prix sur les comparables en 2025 plutôt que sur 2022–2023.
Acquéreurs : visez une quotité inférieure ou égale à 90% pour capter les meilleures grilles ; arbitrez entre fixe 20–25 ans et mixte selon l’horizon et la tolérance au risque de la banque.
Investisseurs : concentrez-vous sur de micro-emplacements tendus et un capex énergétique bien budgété ; restez attentifs aux conditions de financement (prime LTV, durée).
Le dernier trimestre de 2025 s’ouvre sur un équilibre favorable au marché bruxellois : des taux stabilisés, une demande de crédit redevenue active et une offre limitée dans les meilleurs secteurs. Les prix devraient évoluer doucement à la hausse, sans emballement. Le principal facteur exogène réside dans la politique américaine (commerce/Ukraine) et ses retombées sur l’euro, l’énergie et l’inflation—donc, in fine, sur les taux. En l’absence de choc, le scénario central reste celui d’un atterrissage en douceur avec volumes résilients et conditions de financement « raisonnables » pour les dossiers solides.
Sources clés : Fednot/Notaire.be (baromètre S1 2025), Statbel (HPI), BCE (décision sept. 2025), baromètres de taux (courtiers), BNB (FSR 2025 & instruments macroprudentiels), Commission européenne (accord UE–US), presse économique internationale (Reuters/FT).