Comment faire pour évaluer son bien au mieux ?

SURÉVALUÉ, il est rare que celui-ci parte rapidement. Il arrive même dans certains cas que le bien ne se vende pas. Le temps et la réduction progressive des attentes financières du propriétaire seront généralement le meilleur vecteur d’une conclusion valable.
A contrario, SOUS ÉVALUÉ : le propriétaire réduira son potentiel financier, même si le bien pourrait se vendre plus vite. Il se peut parfois qu’un prix de vente “sous coté” soit un frein à l’achat, car les acquéreurs potentiels seront suspicieux et se demanderont s’il n’y a pas de raisons dissimulées à cette présumée “bonne affaire”.

La base de toute vente réussie passe incontestablement par la juste expertise du bien à vendre

Pour évaluer un bien, les professionnels du secteur vont analyser une série de critères précis et objectifs permettant d’en chiffrer sa valeur :

Passer par un expert ou le faire soi-même ?

Tout comme pour effectuer la vente de sa maison seul, vous vous rendrez compte dans cet article, qu’il y a une multitude de critères à maîtriser afin de pouvoir mener votre mission à bien : Estimer justement un bien immobilier.
En tant que professionnels de l’immobilier, nous ne pouvons que vous conseiller de passer par un expert qui saura rapidement récolter les informations utiles à l’évaluation de votre bien.
Couplée à l’évaluation objective de votre bien, sa connaissance du marché local lui donne les armes nécessaires pour expertiser le plus justement possible la valeur de convenance de votre bien (prix que le meilleur candidat sera prêt à payer pour acquérir votre bien, sans tenir compte de sa valeur théorique). En 2019, fort du service des agents immobiliers, de nombreuses ventes se sont réalisées à des valeurs de convenances, à la grande satisfaction des propriétaires vendeurs.

Être objectif et laisser de côté l’affect

Évaluer objectivement un bien, implique d’avoir une certaine distance avec celui-ci. Une bonne estimation s’effectuera selon une série de critères objectifs. L’affect ne devrait pas entrer en ligne de compte; c’est pourquoi, il est souvent difficile pour des propriétaires d’estimer justement la valeur du bien qu’ils possèdent : ils y ont vécu, s’y sont épanouis, y ont fondé leur famille ou à contrario y ont passé certaines années difficiles.

Les critères pris en compte lors d’une expertise immobilière

La période de la vente

Probablement un des critères qui influencera le plus son prix : “La conjoncture du marché immobilier”. Celle-ci donne le ton quant à la valeur du bien mis en vente. Le marché immobilier, relativement complexe, est influencé par différents facteurs : L’offre et la demande de biens, les taux hypothécaires, la législation en la matière (qui change d’année en année). En résumé, il faut avoir une connaissance du marché immobilier local et du cadre technique et législatif afin d’expertiser correctement un bien immobilier.

Les prestations offertes par votre bien

1. La superficie en mètre carré du bien : En Belgique on parlera de surface brute habitable (SEM) : c’est à dire le total des mètres carrés bâtis composés par les pièces d’habitation. En pratique, vous devrez tenir compte d’une hauteur libre de 1,50 m sous toiture afin de calculer la surface des combles et intégrer 50% des superficies “ terrasses” (pour les appartements uniquement)
   
   
2. L’état général du bien : Est-il “dans son jus” ou vient il d’être rénové, quels sont les matériaux utilisés lors de sa construction. Nous conviendrons qu’un sol en marbre ou en sapin n’aura pas la même valeur.
   
   
3. Le Certificat PEB : Peu sont ceux qui reçoivent une note A sur leur certificat PEB. Ce certificat influencera à la marge la valeur du bien. Un bien moins énergivore sera plus intéressant et par conséquent sa valeur plus élevée. Cette notion prendra, selon nous, de plus en plus d’importance dans la décennie à venir (No Waste World).
   
   Dès que votre bien excède 28 m², ce certificat sera délivré par un certificateur agréé en fonction de la région dans laquelle se trouve votre bien.
   
   En Belgique, que votre bien se situe en Flandre, en Wallonie ou à Bruxelles, le mode de calcul des certificats diffèrent selon la Région.
   
   Liste des certificateurs PEB agréés pour la Région Wallonne
   Liste des certificateurs PEB agréés pour la Région Bruxelles Capitale
   
   Si vous passez par un agent immobilier, dans la plupart des cas, il vous proposera un professionnel avec lequel il collabore. Cela facilite généralement la prise de rendez-vous, la remise des documents nécessaires et la rapidité à laquelle le certificat est délivré.
   
   
4. L’étage (pour un appartement) : luminosité, vue dégagée, dernier étage ou RDC influencent l’estimation.
   
   
5. Les extérieurs : La présence d’un extérieur arboré, calme, bien entretenu fait une différence.
   
   
6. L’orientation : Elle influencera sur l’ensoleillement de votre bien. Vous êtes surement au courant ! Les candidats acquéreurs aussi ! Ce critère influencera le delta du prix d’environ 5%.
   
   
7. Le vis-à-vis : D’expérience, le vis-à-vis peut influer le prix de votre bien jusqu’à 10% surtout s’il s’agit de vue directe sur des dépôts, ateliers ou autres espaces d’exploitation. Une vue verdoyante aura toujours plus de succès qu’une vue bétonnée.
   
   
8. Le système de chauffage et la conformité électrique : Selon que l’installation de chauffage soit électrique, au gaz, à mazout , collective ou individuelle et que l'installation électrique soit aux normes ou pas , le prix à estimer variera.
   
   
9. Les plus : Alarme, double vitrage récent, toiture récente, porte blindée, ventilation à double flux seront appréciés...